第一批公募REITs上市两周年调研行｜中金普洛斯REIT：仓储物流业动态之间皆蓄能

　　2021年6月21日，第一批9只根底设施公募REITs（以下简称“公募REITs”）产品在沪深交易所上市，我国公募REITs商场扬帆起航。两年来，商场各方在本钱商场服务实体经济的这又一立异跑道上衔枚疾进。730个日日夜夜，公募REITs商场克服了山林初启的忐忑，战胜了非理性动摇的扰动，沿着既定轨迹不断前行，并益发健壮，能够肩负重任。

　　与企业经过IPO上市募资投向新项目不同的是，公募REITs是将原有不动产财物打包发行上市，将其由停止财物转化为可活动的标准化金融证券产品，扩募也是吸纳已有财物进入REITs财物池。数据显现，沪深两市已上市的公募REITs现有27只，征集资金挨近千亿元，可带动新增出资超4400亿元。公募REITs盘活存量财物、构成存量财物和新增出资良性循环的成效尽显。

　　党的二十大陈述提出，“优化根底设施布局、结构、功用和系统集成，构建现代化根底设施系统”。“十四五”规划作出了“推进根底设施范畴不动产出资信托基金（REITs）健康开展，有用盘活存量财物，构成存量财物和新增出资的良性循环”的重要布置。关于两周岁的公募REITs商场而言，蓝图现已绘就，途径非常明晰，惟有以梦为马，方能不负年光光阴！

　　六月的岛城气温继续攀升，均匀年进出口值达1000亿元的青岛前湾归纳保税区也一片炽热，区内的前湾港区（我国北方最大的集装箱港）万吨巨轮聚集，桥吊挺拔树立，集装箱货车来往不息

　　作为第一批9只公募REITs中的首单沪市仓储物流类项目，中金普洛斯仓储物流封闭式根底设施证券出资基金（以下简称“中金普洛斯REIT”）近期落地扩募的底层财物之一普洛斯青岛前湾港世界物流园（以下简称“青岛普洛斯”）正坐落于此。

　　《证券日报》记者在调研中发现，看似静立的仓储物流园内部，劳动力、本钱、技能、数据等各项要素都在高效活动。这动态之间，实则隐藏仓储物流业助力工业积储的开展能量。

　　中金普洛斯REIT的现金流，来历于底层财物租借发生的租金及物业办理服务费。普洛斯我国高档副总裁、本钱运营负责人杨敏对《证券日报》记者表明，“现在，中金普洛斯REIT项目底层财物租户结构安稳，触及生物医药、先进制作、第三方物流、跨境电商等职业，租金及办理费来历合理涣散。一起，租户租借时限以中长时间为主，长时间租约可达十年，可有用涣散经济周期带来的危险。”

　　在一众公募REITs中，中金普洛斯REIT有一个标志性特色底层财物数量最多且散布区域较为涣散。详细而言，前述青岛普洛斯仅仅中金普洛斯REIT的扩募底层财物之一，首募财物还有原为2008年北京奥运会“定制”的物流中心普洛斯北京空港物流园。自中金普洛斯REIT于2023年6月份完结初次扩募新购入3项根底设施财物后，持有的仓储物流园区数量达10个，可租借面积约116万平方米，到2022年底，10个园区均匀出租率91.55%。

　　不过，与其他公募REITs底层财物大多集中于北上广深不同，中金普洛斯REIT部分底层财物散布在二、三线城市，并且这些财物是普洛斯在我国所出资开发和办理运营的逾400处仓储物流园区中优选出来的。看似涣散的挑选背面，其实有中金普洛斯REIT明晰的逻辑主线，即深度融入严重区域开展战略。

　　杨敏介绍，“中金普洛斯REIT原有底层财物别离坐落北京市、广东省及江苏省的纽带区位，周边工业根底好，经济兴旺、消费能力强。再加上项意图灵通性好，这些都使得项目具有优质租户，运营老练安稳，区域及职业涣散度高。而初次扩募底层财物在区位上能够吸收一线城市及强二线城市的外溢效应，具有较强的经济生机与生长潜力，有利于根底设施财物继续安稳运营以及完结财物增值。”

　　杨敏一起表明，初次扩募新购入的财物是对中金普洛斯REIT原有根底设施财物掩盖区域的弥补，有利于涣散财物组合地域危险，拓展中金普洛斯REIT持有的仓储物流园区的影响和辐射规划，构成全国网络化布局，发挥规划效应。现在，中金普洛斯REIT底层财物所在区域已掩盖京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈。记者所见青岛普洛斯正是其布局在环渤海经济区中的一个。

　　根据高效稳健的运营，中金普洛斯REIT继续为出资者发明长时间安稳的报答。据杨敏介绍，自产品上市以来，先后给出资者进行了4次分红，累计分红金额约4.17亿元。

　　假如进一步对中金普洛斯REIT进行“穿透”能够发现，底层财物的“抗周期自傲”其实来自我国正在加快构建的以国内大循环为主体、国内世界双循环相互促进的新开展格式。作为供应链的中心节点，仓储物流园区承担着产品寄存与流转的两层功能，在“双循环”格式下，消费关于仓储物流业的牵引力显然是直接高效的。

　　起源于象形文字的“仓”，自古以来就代表“藏粮之处”，所谓“仓廪实而知礼节”也正出于此。时至今日，文字和工业均历经数千年演进，仓储物流园不仅能供给一份专属空间，更能敏锐感知工业脉动、更深层次促进工业开展。

　　一家主营化妆品的跨境电商企业在青岛普洛斯园区内的租借面积达2.8万平方米（层高10米），自2020年将事务拓展至青岛市后，经过3年的开展，现在一线亿元。

　　该企业职工告知记者，“公司首要接受天猫世界、拼多多、抖音、快手等渠道的事务，职工数量达150人左右。挑选青岛普洛斯后，咱们还以仓为店，也就是说，这儿不仅是物流库房，仍是直播基地。不少主播、网红来此地直播，就以库房的高位货架为布景招引人气。前不久进行的一次网红主播单场直播销售额超越1亿元。”

　　记者注意到，在库房一隅，凭借货架上装置的特定设备，该公司部分职工以及来自多家劳务公司的工作人员，正在对行将发货的化妆品进行打包和贴码，其间，老练职工能够在6分钟内完结10件化妆品的打包贴码全流程。一起，计件的薪酬形式关于提高人职工作效率，应对“618”带来的订单暴增局势也非常有用。

　　据上述职工介绍，该公司有多年相关从业经历，之所以将库房选在青岛市、选在青岛普洛斯，正是看好物流园的地舆优势和其作为高标仓的建造、办理质效。

　　所谓高标仓，即“高标准仓储物流设备”，它不是传统意义上的“库房”或许“库房办理”，而是起到了资源供给者的人物。这一点在物流园与另一租户的默契合作中也有表现。该租户是一家以清关、仓储物流、运送为主业的第三方物流企业，至今已有10年的开展前史。现在，青岛前湾归纳保税区内数量巨大的外资企业均是该第三方物流企业的潜在客户集体，青岛普洛斯高质量仓储空间为企业在高标事务中确定新增订单增加了重要砝码。

　　第一批产品上市两年来，我国公募REITs商场产品品种扩容、财物标的扩募，并从试点走向常态化发行。谈及与公募REITs商场开展一路同行的感触，杨敏表明，“经过中金普洛斯REIT的发行，普洛斯进一步加强了财物开发运营与本钱循环的强有力闭环，并推进构成更多优质项目储藏。咱们殷切感触到，两年来，监管部门及地方政府连续出台多项方针以鼓舞公募REITs相关商场开展，底层财物规划继续扩容，咱们非常欢迎和等待公募REITs常态化发行的加快推进。”

　　中金普洛斯REIT基金司理刘立宇对《证券日报》记者表明，“公募REITs试点工作发动以来，在各监管组织和商场参加主体的共同努力下，职业方针和规矩继续完善，商场规划继续提高，项目运营全体安稳。以中金普洛斯REIT初次扩募为例，扩募需求参加基金比例持有人大会的2/3以上比例投票支撑才干经过，从实践投票的状况来看，赞同扩募及新购入财物的比例占比达99.998%，代表扩募得到了基金比例持有人的大力支撑。未来，中金普洛斯REIT争夺完结财物增值，更好报答出资者。”

　　此外，为进一步推进多层次根底设施REITs商场的树立和开展，刘立宇以商场参加组织的身份主张，从四个方面构建准则系统。一是主张监管部门继续完善发行、信息发表等根底准则。二是主张稳固和拓展公募REITs出资者集体。三是主张继续加强二级商场建造，健全二级商场活动性支撑准则组织，完善做市机制。四是主张推进完善其他配套方针，在公募REITs试点经历根底上，赶快推进根底设施REITs专项立法。

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