关于套内使用面积专家讲完还是晕？最清楚干货告诉你

　　近日，《住宅项目规范（征求意见稿）》中的第2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”受到广泛关注。

　　这一方式是不是真的会在市场中推行？按套内计算对购房者来说有何好处？让我们来看看这份规范的来龙去脉。

　　《住宅项目规范（征求意见稿）》是中国建筑科学研究院有限公司受住房和城乡建设部委托，2016年在现行《住宅建筑规范》的基础上，牵头承担了《住宅项目规范》的起草任务。中国建筑科学研究院有限公司组织国内14家建筑规划设计、施工、研究、高校等单位组成起草组，经过两年多的研编，目前已完成了《住宅项目规范（征求意见稿）》。2019年2月18日，包括该规范在内的38项工程建设规范一并公开征求社会意见。

　　针对大家关注的“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”条款。中国建筑科学研究院有限公司相关负责人24日接受新华社记者正常采访，对该条来了解答。

　　该负责人说，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。

　　在规范起草过程中，对国际国内住宅面积计算做法进行调研，按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国住宅面积计算方式主要是采用建筑面积或套内建筑面积。按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求，为了更好的提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度，此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。

　　一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素，造成住宅墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下，而套内实际可使用面积不同。

　　二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”。而按套内建筑面积计算，在没有专业支撑的情况下难以做到。可以说，从技术角度明确按套内使用面积交易，某些特定的程度上有利于消费者权益的保护。

　　该负责人说，标准公开征求意见是标准化法规定的必要程序，对提高标准的科学合理性十分重要。《住宅项目规范》涉及到人民群众切身利益，对此次征求意见收集到的意见和建议，中国建筑科学研究院有限公司一定会格外的重视，认认真真地对待，深入分析研究，加强协调沟通，修改完善相关联的内容，并做好进一步征求意见和专家审查，经住房和城乡建设部进行政策性、完整性、适用性和技术水平审核把关后，按程序批准发布。

　　公摊面积：是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。折算成特殊的比例分摊到每户业主头上。

　　套内建筑面积：由以下三部分所组成的：套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

　　(1)套内使用面积：A，卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和;B，跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积;C，不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。

　　(2)套内墙体面积：新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙(包括山墙)，均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积;非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积;内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。

　　(3)阳台建筑面积：A原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积;B，挑台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;C，凹阳台按其交战面积(含女儿墙墙体面积)的一半计入建筑面积;D，半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其交战面积的一半计算建筑面积。

　　专家说，建议今后都按套内使用面积交易，那就从另一方面代表着你买单的既不包括公摊面积，也不包括套内墙体面积和阳台面积，就是能供你真正使用的套内面积，包括厨房、餐厅、客厅、卧室等可使用的净面积之和。明明白白买房，清清楚楚消费。

　　自 2013年4月29日起 《一手住宅物业销售条例》全面生效。所以2013年4月29日往后，所有的发展商出售单位必須公布单位 “实用面积” 而不能沿用旧有“建筑面积”之数字。而实用面积指该住宅物业的楼面面积，包括以下每一项目目的楼面面积：

　　(iv)实用面积並不包括空调机房、窗台、阁楼、平台、花园、停車位、天台、梯屋、前庭或庭院的每一项目的面积，即使该些项目构成该物业的一部分的范围。所以简单而言是“实用面积”不包括任何“公摊面积”。

　　早在2002年，重庆市人大常委会就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。2002年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

　　该条例于当年8月1日施行，宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策，不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主任部门责令改正，并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。