发布时间:2023-12-18 14:00:36 来源:bandao半岛体育
12月8日,中航易商仓储物流基础设施REIT上市申请获上海证券交易所受理。从公告信息了解到,这支基金的资产方是亚太区最大不动产管理公司ESR集团(易商集团),基金管理人是中航基金管理有限公司,主要涉及的底层资产为江苏富莱德一、二、三期物流园。
目前中国市场上一共有29支上市的REITs基金,底层资产涵盖物流园、产业园区、租住住宅、电力设备基础设施等方面。占比最高的是产业园区项目和高速公路项目,占比分别达到了31%、28%,而仓储物流REITs基金占比为10%。
此前,国务院办公厅印发了《“十四五”现代物流发展规划》,这是我国现代物流领域第一份国家级五年规划。明确“市场主导、政府引导,系统观念、统筹推进,创新驱动、联动融合,绿色低碳、安全韧性”原则,并从加快物流枢纽资源整合建设、构建国际国内物流大通道、完善现代物流服务体系、延伸物流服务价值链条、强化现代物流对社会民生的服务保障、提升现代物流安全应急能力等方面做出工作安排。也在某些特定的程度上,对仓储物流行业的发展做好了政策铺垫。
纵观目前上市的3支仓储物流基金,中金普洛斯仓储物流REITs是中国首批基础设施公募REITs之一,也是上交所首支“仓储物流类”基础设施REIT。该基金的基础设施资产由位于京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群核心物流枢纽地区的物流地产组成,主要收入来源于物流地产租金收入。值得一提的是,截至2023年9月,中金普洛斯REIT共计完成了五次分红,累计分红金额高达5.80亿元。
刚刚受理的中航易商仓储物流基础设施REIT稳定回报率也达到了4%,值得一提的是,项目截止2023年6月30日的资产负债率低于60%,营业收入在近三年的时间内也保持稳定增长。优质项目的不断加入,也再次增强了市场对仓储物流REITs的信心。同时,原始权益人ESR集团(易商)在中国管理超过190项资产,总资产管理规模为308亿美元,也会成为中航易商仓储物流基础设施REIT强大后盾。
仓储物流与高速公路同样作为未来建设交通强国的重要组成部分,高速公路类的REITs在业绩表现和投资者收益稳定性上会有一定的差异。尤其是在行业周期性以及宏观政策方面,高速公路类的项目将会受到更大的影响。相比之下,拥有更加稳健经营的状况、更加优秀的财务指标的仓储物流REITs更加受到市场的追捧。
今年以来,消费复苏是市场的主旋律,消费市场回暖。从政府公布的数据能够正常的看到,2023年三季度中国居民消费占收入比例约为69.8%,明显高于二季度的68.2%,与疫情前相比也有明显提升。作为消费的重要一环,消费市场的积极势头,直接促进了仓储物流行业的需求。
仓储物流行业市场规模万亿级体量巨大,但我国当前仓储物流行业整体仍处在发展期,人均存量依然明显低于发达国家。有统计多个方面数据显示,中国约有8000万平方米的甲级物流设施,人均拥有0.06平方米;而日本人均拥有甲级物流设施0.2平方米,美国人均有0.8平方米,澳大利亚则达到1.3平方米。据中信证券研究报告显示,我国的现代化高标仓供应规模有限,预计新增供给难以在短期大幅提速,中长期供给仍旧没办法全面匹配需求总量。
未来居民消费能力的提高,城镇化的发展,以及电子商务行业、零售行业、第三方物流、制造业等相关行业的持续发展,将驱动仓储物流行业整体需求的不断增长。
平安证券研报显示,当前我们国家物流地产存在结构性问题,高标仓库紧缺与简易仓库高空置率长期共存,区域间供给需求分化,核心城市(一线城市)及其周边城市高标库市场长期供不应求,伴随政策支持及“零售+第三方物流+高端制造”多重驱动,物流行业长期发展仍大有可为。
刚刚获受理的中航易商仓储物流基础设施REIT的底层资产江苏富莱德物流园位于昆山花桥,建筑面积共427,006.67平方米,一、二期物业形态为单、双层高标准仓库,三期为四层高标准坡道式仓库。昆山地处上海“卫星城”范围内,距离上海市区仅45分钟车程,地理位置上辐射整个华东地区,尤其为大上海城区配套提供服务的物流聚集及核心要地,区位优势得天独厚。
2022年中国社会物流总额347.6万亿元,按可比价格计算,同比增长3.4%,物流需求规模再上新台阶,实现稳定增长。中国物流与采购联合会预测2023年社会物流总额有望实现5.5-6.5%的增长。社会物流总额的稳步增长将为仓储物流市场的发展提供动力。从整体行业来看,我们国家物流需求基础雄厚,超大规模依然优势显著,这为仓储物流REITs基金稳定回报奠定了扎实的基础。
与传统的住宅式房地产项目不同的是,仓储物流REITs底层资产主要是指物流仓储地产,为物流公司提供仓储、配送、加工等服务的地产。其主要收益是在开发后的物业管理过程中,获取稳定租金收入。同时,通过引进先进的管理模式,为进驻公司可以提供包括设计研发、物流运输、生产制造、人才培训、信息技术等全方位的增值服务。
从客户群体上来看,仓储物流REITs底层资产通常租赁给物流公司、仓储服务提供商等企业,这一些企业为长期合作伙伴,租约期较长,因此仓储物流REITs能够得到稳定的现金流。相比之下,住宅型房地产的租赁周期相对较短,租户更容易变动,因此现金流较为不稳定。从租户的数量来说,也会有本质的区别。
以中航易商仓储物流基础设施REIT为例,富莱德一期租户为8户、富莱德二期租户为3户、富莱德三期租户为6户。据了解,富莱德物流园客户均为知名的物流、电商、消费行业客户,物流园单一客户占比不超过25%,多元化的国内外客户有效分散了风险。而住宅类项目通常会有成百上千的租户,数量众多的住户也给住宅类项目带来了更多的不确定性。必须要格外注意的是,仓储物流类项目的租户会投入大量的成本在仓库货架、运输用硬件设备上,这也会增加租户搬离的成本,逐步加强了仓储物流园客户的稳定性。
同时,在运营和管理模式上,仓储物流REITs专注于物流和仓储设施的投资和管理,具备专业的团队和经验,能够更好地理解和满足租户的需求。相比之下,住宅型房地产项目需要仔细考虑更广泛的市场需求和租户群体,管理难度相对较大。
此外,随着电子商务的加快速度进行发展,物流和仓储需求也随之增加。仓储物流REITs作为物流设施的经营者,能够从电子商务行业的增长中受益。随着经济复苏、消费习惯的变迁,叠加电商市场的加快速度进行发展,后续仓储物流行业的经营收益有望持续上升,而这也将为仓储物流REITs打下了良好的行业基础。(CIS)