REITs试点将对仓储物流影响几何？

　　仓储物流业是万亿级市场，行业平均ROE在5%左右，具备充足提升空间。REITs有助于盘活中国万亿级仓储物流业市场，降低企业融资成本，中长期提升仓储物流行业的经营绩效，同时也有助于降低中国物流行业的整体运营成本。

　　《关于推进基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）试点相关工作的通知》中明确了基础设施REITs试点项目要求，主要是重点区域、重点行业、优质项目等条件，重点区域中优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，重点行业中包括仓储物流、收费公路等交通设施，优质项目要求项目权属清晰，具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力，同时对发起人（原始权益人）以及基础设施运营企业也提出了能力要求。

　　伴随经济稳步的增长，物流行业规模快速扩大。2019年中国物流费用为14.6万亿元，其中仓储成本占比约三分之一。近年来仓储业投资规模近7000亿元，若纳入电商、零售、快递等行业对仓储行业投资，市场投资规模在万亿规模。从仓储业投资的资产金额来源看，主要是自筹资金与国内贷款，分别占比87%、7%。

　　2017年中国目前营业性通用（常温）仓库面积10.4亿立方米，其中平房库占比58%、立体库占比26%、楼房库占比16%。

　　从总量上看，仓储体量能够基本满足现代物流的发展需求，但无论是总量规模还是人均规模都与美国差距较大。

　　从结构上看，超过90%以上的仓库均为传统仓库，立体库也仅占比26%，高标仓比重仅为5-10%左右，整体规模在6000万平方米。

　　高标仓等优质资产严重不足成为仓储物流领域的短板。高标仓大多采用采用高层货架存储货物，存储区可以向高空发展，减少库存占地面积，提高仓储空间利用率和库容。

　　目前，世界上最高的自动化立体仓库高度已达50m，立体仓库货架区单位面积的储存量可达7.5t/m2，是传统普通仓库的5-10倍，与传统普通仓库相比能节约 40%-70%的占地面积，可以大幅度降低土地成本。根据中国仓储协会仓储设施与技术应用委员会统计显示，建造一个8000 货位的自动化立库是普通横梁平库的80%。

　　高标仓具有客户实力丰沛雄厚、租约时间长、空间利用率高、项目选址优越、自动化水平先进、合规属性强等特点，全部符合REITs的优质资产要求。

　　电子商务平台、高端制造业以及第三方物流是高标仓的主要客户。中国网购市场规模持续扩大，电子商务平台对于仓库的需求量逐步增多，主流电商平台阿里巴巴、京东、苏宁等均在不断投资高质量的仓储设施，特别是京东的亚洲一号仓库成为国内高标仓的典范。

　　高标仓可实现作业高度机械化、自动化和智能化，叠加5G等新技术的应用，可大幅度既提高运行效率，减少对人工的依赖，有效提升货物周转效率进而降低库内经营成本，提升企业供应链效能，也能降低全社会仓储成本。

　　而通过REITs实现权益份额公开上市交易后，也能够盘活存量资产、形成投资良性循环，吸引更专业的市场机构参与运营管理，提高投资建设和运营管理效率，提升投资收益水平。

　　2017年中国仓储业资产总规模在3万亿，2013-2017年均增速超过 10%以上。2017年全国仓储业主营收入1.4万亿，同比增长18%，主营业务成本1.085 万亿元，同比增长18.4%，仓储业净资产1.448万亿，净利润687亿元，ROE为4.75%。

　　我们认为国内仓储行业的投资回报率具备提升空间，要获得投资者的青睐，必须提升现有资产的收益率，同时也必须平衡企业平均融资成本与收益率。在捋顺相关利益者分配机制后，有望催生优质仓储物流运营商，京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、长江三角洲等区域仓储平均租金高于非重点区域，北京、上海、广东仓储租金水平最高，空置率处于10%以内，符合REITs试点中重点区域与优质资产的要求。

　　2017年中国冷库容积为1.35亿立方米，同比增长13%，其中冻结物冷库（含冰库、超低温冷库）容积近1亿立方米，占比超过70%，冷却物冷库容积为0.386亿立方米，占比近三成。从仓储应用类别来看，冻结物冷库也即储藏鱼和肉类的冷库占比较高，但对于用于储藏生鲜果蔬的冷库占比偏低，不足以满足用户对此的需求。

　　2020春节期间，受新冠疫情影响，生鲜电子商务行业日均活跃用户规模达到1009万，较2019年春节大增91.5%，较2020年平日增长30%。京东生鲜除夕至初三销量环比节前增长超370%；每日优鲜小程序在除夕到初六，订单量同比增长309%；同时期，永辉生活到家福州地区订单同比增长率超过450%，销售额同比增长超过600%；美团买菜的平均客单价上涨70%。

　　生鲜电商的爆发增长也驱动储藏生鲜果蔬的冷库需求，冷却物冷库占比仅三成，中国人均冷库容量也远低于发达国家的冷库容量。REITs 有助于改造现有冷库区域、结构不均衡局面，提高冷库的资产收益率，加速冷链行业的快速迭代。

　　仓储物流业是万亿级市场，行业平均ROE在5%左右，具备充足提升空间。我们大家都认为REITs有助于盘活中国万亿级仓储物流业市场，降低企业融资成本，中长期提升仓储物流行业的经营绩效，同时也有助于降低中国物流行业的整体运营成本。

　　REITs实现权益份额公开上市交易后，也能够盘活现有存量资产、形成投资良性循环，吸引更专业的市场机构参与运营管理，提高投资建设和运营管理效率，提升投资收益水平。