新零售对仓储业的深远影响和改变趋势

　　仓储按功能分类可分为静态仓储和动态仓储。在买方市场的大环境下，产业链被消费市场反向拉动，消费需求驱动贸易周转加速。相比静态仓储，流通型仓储更偏重提高整个产业链的流动性，更能适应花了钱的人时效性的需求。

　　传统的静态仓储服务商提供安全、低成本静置仓储服务。由于静态仓储的商品同质性强且数量多，仓库易于管理，所以静态仓储绝大多数都是以大数量、长时间的存放来盈利的。同时，仓储企业通过简单加工、拆分、质押监管等附加服务，提高盈利能力。

　　而动态仓储服务更倾向于消费市场，主要以流通为目的而并非长时间的储存于保管，所以更注重出入库效率。由于偏重于消费市场，动态仓储的货物品种多，且单种商品数量少，但是对于仓储操作和管理的专业性要求比较高，盈利性也比静态仓储要高

　　仓储业是物流业的重要组成部分，我国仓储业是以国有企业为主导，民营与外资共同竞争的格局。但我国仓储物流行业与发达国家相比物流成本较高还不成熟。这是由于：

　　仓储业是物流业的重要组成部分。我国仓储业是以国有企业为主导，民营与外资一起发展的竞争格局。

　　我们国家物流行业持续发展，我国物流总费用可达到10.6 万亿元，同比增长7%。从物流业增长值的比例构成上看，尽管交通运输在物流也得比例可达70%左右，但仓储业占物流业年增长值的比例在一直上升，2014 年可达到8.81%。

　　从物流费用的构成来看， 尽管交通运输费用占到物流总费用的50%以上，但是与仓储行业相关的保管费用和管理费用比例占到物流总费用的47%，将近一半；从固定资产的投资来看，物流业在仓储行业上的固定资产投资额逐年增加，2014 年达到5159亿元，虽然2014 年投资增长率会降低，但是也可以达22.8%，处于较高水平；

　　仓储行业普查中显示，我国仓储行业以国有行业为主导。整个行业中，国有及国有控股企业的资产总额3627.5 亿元，约占总额的64%，具有非常大的优势；而民营和外资企业分别占比22.6%和8.65%。

　　资产过亿的大型仓储企业874 家，其中国有及国有控股企业占到六成以上比例，有550家。此外，5%的亿元以上企业资产占到全行业总资产的71.4%，95%的企业资产只占到总资产的28.6%。由此看出，国有大型仓储企业占据大部分资源。但是近年来，随着物流地产的规模增加和仓储管理的兴起，我国仓储外资企业和非公有制企业逐渐获的竞争优势；

　　世界银行对世界物流发展的排名中，中国仅排在第28 名，远落后于欧美国家、

　　我国人均仓储面积不高，2014 只有美国1/10 的水平。但是从物流成本来看，我们国家物流总成本占到GDP 总额的16.6%，多出美国一倍左右；其中，仓储保管成本占到GDP总额的5.8%，高出美国3 个百分点。由此看出我们国家物流设施与发达国家相比还有一定的差距，这是由于：1）传统大型仓储企业盈利差；2）高标准物流设施稀缺；3）仓储工业用地的资源减少成本增加而导致的，所以中国传统仓储企业纷纷面临转型危机；

　　从盈利模式来看，传统仓储业是以仓储租赁服务为主，增值服务为辅的经营模式。其盈利模式主要分三个部分：

　　是公司主要的利润来源于入库商品存放、配套加工利润。公司将自有仓库出租给中小制造企业、零售企业，然后收取租金和进出库费用。

　　特殊配套服务：金融租赁等金融服务。企业与银行等机构合作，提供供应链金融业务，其中库存的管理只需要对货物进行监管，收取管理费

　　传统企业的简单仓储营收贡献度低。中国传统有突出贡献的公司中储股份目前主营业务分为经销和物流仓储业务。虽然仓储业务是大多数业务的基础，但收入占比不到15%，即使加上进出库业务也不到35%；而配套业务中，货代和配送贡献超过60%的营业收入。

　　增值业务毛利高但持续走弱。中储利用其仓储资源优势和品牌优势，开展了许多高毛利的质押监管、配送以及货运代理业务，贡献了超过50%的毛利。但是随着竞争的加剧，增值业它的毛利率也处于下降区间

　　大型仓储企业的重资产比例比较高，其中自有仓储面积占到总仓储面积的77.6%。较高的重资产导致企业的流通灵活性差，企业总资产周转总体下滑。同时，过高的总资产导致行业总体ROE 偏低，虽然国家出台多项政策支持、政府补贴和出售资产等营业外收入使得国有大型仓储企业ROE 改善，但是企业经营仍然处于困境，大型仓储的主营营业收入处于-28%的增长率

　　我国现代仓储设施的比例很低。虽然仓储总供给能够达到550 万平方米，但其中只有20%符合高标准仓库的要求，其中主要供应商也只能提供7.3 万平方米的高标准仓库。从建筑结构来看，我国平房和楼房仓库面积占到总仓库面积的75%，而立体仓库只占到25%。立体仓库属于高层货架仓库，常常要机械化和自动化来进行仓储作业，所以对于仓储的配套设施和仓储作业操作技术方面的要求很高

　　从仓库种类来看，传统仓储业的仓库类型是以通用仓库为主，占仓储总面积的97%以上。

　　通用仓库通常储存没有特殊存放要求的货物，例如家电、服装和快速消费品等，但是通用仓储的平均利润只有9%；冷库和危险品仓储等专业仓库所占的比例分别大约为1.3%和0.8%。虽然冷库和危险品仓储平均利润率能够达到20%左右，但是对技术和专业技术人员的要求也很高，进入壁垒较高

　　工业用地供不应求。仓储用地归属于工业用地，主要来自于国有土地出让和集体土地租赁。国家每年下达的全国土地利用年度计划指标是在40 万公顷左右，但是据国土资源部做土地利用年度计划指标需求分析，统计各个省上报年度用地需求突破67 万公顷，工业用地明显供不应求。

　　仓储用地紧张，供不应求。全国建设用地中工矿仓储用地占比持续减少，2015 年比例为负，这一特点在大型城市更突出。以北京为例，北京市国有建设用地供应计划总量在近3 年年的数量分别为5700 万平米、5650 万平米以及5150 万平米，而其中，工矿仓储用地分别则为1100 万平米、900 万平米以及450 万平米。也就是说，工矿仓储用地供应量占比在三年间从19%，下降到16%，直至2014 年的8.7%

　　从价格上看，我们梳理了近几年一、二线城市仓储企业拿地的实际成交价格，可以明显看出土地出让价格有不同程度上涨

　　主制造业仍然是仓储行业最大的收入来源。从仓储产品分类中能够正常的看到，我国仓储业的营收来源五成以上来自工业品仓储和危险品仓储。而从所属行业能够正常的看到，制造业对于仓储的占有率最为巨大，而零售和批发的与消费品相关的占比仅有9.5%；

　　从发达国家的经验来看，到了工业化的后期，第二产业占国民经济的比重将逐渐下降，且第二产业所带来的经济效益也持续降低。同时，第三产业将逐步取代第二产业在GDP比例中的优势地位。截止2015 年末，我国第三产业占GDP 比例50%，高出第二产业9 个百分点。同时，我国制造业的收入增长率年年在下降，利润增长率2015 年处于负增长，2016 年由于国家各种改革和支持，虽然恢复到正增长，但依然维持在较低水平。

　　此外，我国第二产业的亏损企业比例2015 年低到达了31.3%，而资产负债率震荡下行

　　2013我国第三产业逐渐代替第二产业成为拉动GDP 增长的主力。消费市场不仅倒逼制造业对进出货的效率提升，同时对仓储的多样性和专业性需求也有所提升。电商时代的到来更是改变了传统物流模式，突出仓储的重要性

　　消费市场规模逐步扩大、我国第三产业对GDP 的贡献达到66.4%，对GDP 的拉动率在4.6%。相比工业增加值（VAI），我国消费总额有着非常明显的增长优势，2015 年我们国家社会消费品累计总额已达到200930 亿人民币。据埃森哲预测，到2020 年，全球消费品行业的市场规模将高达7000 亿美元，其中近五成将来自亚太地区，尤其是中国、印度尼西亚、印度、新加坡和泰国市场；仅就中国市场而言，其消费品行业的市场规模预计将增长约2千亿美元，占整个亚太市场增长的60%

　　我国社会消费品零售额持续增长，2015 年实现30 万亿元。零售消费品主要分两个部分，消费收入和餐饮收入。其中，商品收入占比较高但增长具有季节性，尤其在春节时期达到最高值。相比较而言餐饮收入相对来说比较稳定，常年增速保持在11%左右；

　　由于消费市场逐渐进入“买方市场”，消费拉动了产业链的流动性，传统静态仓库并不适应需要快速流转同时产品多样化的消费市场，因此市场对仓储的流动性和时效性需求增加。另外，由于“牛鞭效应”影响，需求影响已经波及到了上游制造业。美国制造业多个方面数据显示，制造业订单循环所需要的时间和配送所需时间都越来越短，行业平均订单循环效率提高43.9%，配送效率提高26.32%;

　　我国制造业的对存货的周转率需求也逐渐增加，以汽车制造业为例，我国汽车制造企业很多采用“及时供货”或者“循环供货”的模式来实现“零库存”的目标，这对进出货和订单信息管理的效率和技术方面的要求是非常高的。但我国的仓储行业平均库存周转率却在不断下滑，与需求趋势相背;

　　由于消费市场的多样性，传统的单一仓储服务已经不能够满足仓储客户的需求。首先，消费市场对仓储种类的需求是多样化的。比如，随着餐饮饮食业的发展，低温仓储和冷藏仓库市场的需求量上升。2014 年，我国冷库中容量达到9562 万平方米，同比增长14.58%。

　　同时，由于仓储种类的细分，所以在仓储作业的操作上要求是专业化的。冷库按货物分类包括肉禽类、水产类、蔬果类和乳制品类等；而公用仓储按用途分为市场配套型、物流流通型和公共储存型等。如此细分工能够准确的看出仓储的客户群体对仓储服务的需求有多样化和专业化的趋势。

　　消费市场逐步扩大的同时，互联网时代带来了网络消费模式，也使得电商迅速崛起。随着电商消费模式的不断渗透，消费者的消费习惯发生了改变，这使得传统物流逐渐向现代物流转变。在转变的过程中，仓储的重要性凸显。随着电商持续不断的发展，电商仓储的形态也在发生改变。

　　从2010 年至2015 年，我国在线零售总额年复合增长率为48%，2015 年实现28251亿元的规模。同时，我国在线零售占到社会零售的比例也慢慢变得高，从2010 年到2015年，上升了9.2 个百分点；

　　互联网时代带来了电子商务模式，随着网络消费的不断渗透，人们的消费习惯也发生了改变。一开始消费者只在网络上购买小而轻，且价格较低的商品。随着网络购物模式的不断渗透，消费者开始倾向于购买电子商品和小型家电，由于货物轻便且成本不高，传统物流依旧可以满足消费者的需求。但是到了第三阶段，消费者开始购买大而重且价格较高的商品，这也促使物流成本增加，同时物流过程也开始变得复杂

　　消费习惯的改变使物流过程更加复杂化。传统的物流模式是由商品从工厂出来，整车运输到总仓库，再到各级代理，然后到门店，最终消费者上门店消费。整个过程是一个简单的整车加零担的运输过程。但是随着电商消费模式的兴起，零担慢慢被整车、快递和仓储所“侵蚀”。

　　从供应链上看，商品依然由工厂整车配送到总仓，但是这时候零担起到的作用只是把商品送到各级的分仓，而最终将商品送到消费者手中的则是快递。传统的“整车+零担”模式的时效性很低，需要40-60 天左右，而现代的“分仓”模式物流只需要3-7 天就可以把商品送到消费者手上，满足消费者对时效的需求。所以从传统物流到现代物流，仓储的形态发生了改变，导致了整个物流流程发生改变

　　电商的“萌芽”时期，企业只是在某地建一个大总仓，用来满足全国所有的订单。这种方式下，仓库内的商品管理比较凌乱，经常发生错发、漏发、多发的情况，并且在发货周期比较长。这种管理方式只是采用传统的仓储模式，没有突出任何电子商务的特性和模式。

　　电商仓储2.0 是以国内的电商以当当和卓越探索为首，推出的“子母仓”模式。即在主要城市如北京、上海等建立一个大仓满足绝大部分的国内订单，而向偏远地区的部分订单，则用小仓满足。如果小仓不能满足需求，直接通过大仓发货。”子母仓”的发货速度远大于一个大仓的速度，但是由于小仓的数目较少且覆盖不全面，效率还是不尽人意

　　为了配合自身的进出货速度，电商龙头企业亚马逊使用的是平行仓模式，这可以称为2.0 模式。企业通过与供货商的协调平台，会让供货商把货均分到几个主要干线城市的平行仓库内，再通过企业自己内部的调拨和调配，尽可能把几个平行仓的库存货品类同质化达到80%以上，保证一类产品在每一个仓库都有存货。但是平行仓的成本较高，虽然它可以最大限度保证货源充足，但是不能对实效性进行统一承诺。

　　而京东的区域分布仓可以称之为电商仓储3.0 时代。此模式下，企业在主要干线城市建立一级仓储，同时把二级仓库下沉到三四线城市区域，多点布局。单个仓又被细分成10 到20 个小片区域，一个区域仓覆盖本地的一大片供货。

　　这使得仓库距离顾客又更近了一步，顾客可以体验到最快的配送，同时企业的配送成本也可以降低。由于下沉式多点分布，区域仓可以对消费者做到时效的统一保证，这也是京东可以保证“211 限时达”、“定时达”和“次日达”等服务的基础。区域仓同样成本很高，而且由于仓储的分散分布，区域仓对仓储管理系统的要求也很高

　　物流地产专门建造高标准的仓储和物流设施，可以满足消费市场和电商对现代物流设施的需求。现代物流地产的经营范畴主要包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体，并为一些企业提供回租融资服务，同传统仓储企业相比,它更强调仓储管理的现代化、规模效应、协同效应；

　　即日常物流业务由物流公司操作，开发商只是负责投资开发和物业管理。大型的物流地产商都运用此模式，例如普洛斯。

　　即物流企业是相关物流设施投资建立的主体。这种模式在前期的资金投入很大，运营成本较高。典型企业如上海百联集团

　　即物流商、地产商通过成立项目公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营。这种模式充分发挥了地产商拿地优势和物流企业的专业优势，但是后期可能会出现利益分配问题。

　　通过第三方将物流企业和地产商各自的资源进行整合，同时对物流企业和地产商的资格、实力进行审查。

　　传统的低端仓储建设十分简陋，现代化的叉车很难进行仓储作业；中端仓储虽然对仓储结构进行了升级，但是净高有限；而现代仓储要求层高较高，拥有数量众多的门以供装卸和货物的即时转运。但是前面讲过，我国现代仓储的比例很小，大概占到仓储资源的20%左右，但是随对高端专业的物流设施的需求不断增强，加上现代物流地产对高端物流设施的定位，新兴的物流地产大有机会去弥补这方面的空白

　　传统的仓储企业主要提供简单通用仓库的租赁服务，所以资源利用率很低。现代物流地产是以客户需求为导向，根据客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业发展所需的现代物流设施。

　　现代物流地产的客户具有多样性，主要集中于消费市场以及与消费市场相关的第三方物流企业。以普洛斯为例，其快消、餐饮、零售客户占比超过50%。由于这些客户对仓储的需求不尽相同，比如餐饮行业需要恒温或冷库来保证货品的质量，而快消或零售商需要以流通为主的仓储来保证出货速度。物流地产商可以根据多样化的需求来进行个性化定制建设；

　　随着京东和阿里纷纷拿地自建物流储，提高自身的物流服务。现阶段，第三方快递如圆通、申通和韵达等快递企业也开始介入仓储之争。

　　我国电商零售占社会总零售的比重慢慢的升高，2015 年已达到12.7%。网络零售交易规模增速开始下降，2013 年到2015 年，下降了20 个百分点。

　　随着电商业态的多元化，网购已经渗透到各个领域。行业整体已经进入一个成熟阶段，所以单纯靠价格已经不能在市场中获取竞争优势产品质量、发货速度已经成为消费者看重但是又相对不满意的地方，其满意程度均低于花了钱的人价格的满意度。由此看出，消费者对电商物流的实效性和物流服务质量要求较高。所以在保证自身商品质量的同时，谁能保证物流的质量和效率，谁就能赢得消费者的认可和市场份额，也就能赢得相对的话语权。

　　物流失效严重受到了影响。上海新蛋网因为仓库搬迁发货延迟，给消费者发出了致歉信，承诺晚到商品赔付订单金额10%（上限100 元），而京东、淘宝这样的企业也遇到了类似的问题，因为延迟发货造成的直接经济损失达1.8 亿元人民币。所以仓储规模和管理成为电商物流服务的痛点

　　在传统的电商物流中，电商货物存放在点仓库中，而配送则是快递公司负责。所以电商物流的痛点就出现在分拨中心的出货进货效率和连贯性上。分拨中心是仓储和配送的交界点，也就是说只要快递企业的分拨中心同时具有存储、分拣、集散、衔接和加工的作用可以将仓储和配送做到无缝连接。这也是为什么以京东建立TC 仓（Transfer Center），这种TC 仓使得转运中心同时具有仓储和转运的功能，可以做到仓配一体无缝衔接。

　　而作为第三方快递的有突出贡献的公司，圆通为了配合电商对进出货效率的需求，也对自己的转运中心进行改造。圆通将自己的转运中心改造为两次，一层为原有的转运功能，二层则是对电商企业进行仓储管理

　　面对终端消费者对物流时效性的需求，2013 年至2014 年，大型电商纷纷建立自己的物流，提升自身的物流效率。电商把自己的货物放在自己的仓库里，通过信息对接自己的物流配送团队，做到及时出货。我国大型自营垂直电商在自建仓储，其中，京东和苏宁的仓储面积优势最大，覆盖区域最广；

　　从普洛斯中国的2015 年前十大客户来看，零售电商企业占到3 家，第三方物流公司占到7 家，其中京东为普洛斯第一大电商客户，收入占到中国区总收入的3.7%；德邦物流为中国区第一大物流公司客户，占到总收入的3.7%。